耗盡市場(chǎng)動(dòng)能，房地合一終過(guò)三讀，高舉輕輕放，市場(chǎng)疑雲(yún)盡消 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 市場(chǎng)快訊
耗盡市場(chǎng)動(dòng)能，房地合一終過(guò)三讀，高舉輕輕放，市場(chǎng)疑雲(yún)盡消
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  • 耗盡市場(chǎng)動(dòng)能，房地合一終過(guò)三讀，高舉輕輕放，市場(chǎng)疑雲(yún)盡消
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】眾所矚目的房地合一政策總算在2015年5月6日拚過(guò)三讀，根據(jù)內(nèi)容，未來(lái)持有1年以下出售課稅稅率45％；持有1年以上2年以下稅率35％；持有超過(guò)2年至10年以下為20％；持有超過(guò)10年為15％，此外立院朝野協(xié)商「房地合一」稅制方案，為防錯(cuò)殺無(wú)辜，祭出排除條款，將「非自願(yuàn)性買(mǎi)賣(mài)」、「合建分售」、「繼承或受遺贈(zèng)取得房屋」等三項(xiàng)不適用於45％重稅納入修法條文。預(yù)計(jì)2016年1月1日啟動(dòng)，現(xiàn)行實(shí)施的奢侈稅並將同步退場(chǎng)。
 
住商不動(dòng)產(chǎn)企劃研究室主任徐佳馨分析，未來(lái)之後，短期內(nèi)將出現(xiàn)「成交量回升」、「成屋賣(mài)方緩售」及「長(zhǎng)線投資型買(mǎi)方進(jìn)場(chǎng)」三大趨勢(shì)。而政策上路後，第一年因奢侈稅落日，勢(shì)必出現(xiàn)「預(yù)售屋轉(zhuǎn)售潮」、「投資客戶(hù)觀望」兩大現(xiàn)象，至於適用排除條款者，應(yīng)屬於市場(chǎng)少數(shù)，不至於影響整體。不過(guò)，政策疑雲(yún)盡釋?zhuān)由蠜](méi)有回溯，衝擊有限，房市將漸漸恢復(fù)元?dú)猓饾u走向正軌。
 
綜觀未來(lái)，徐佳馨認(rèn)為，政策上路後，「成交量回升」、「成屋賣(mài)方緩售」及「長(zhǎng)線投資型買(mǎi)方進(jìn)場(chǎng)」三大趨勢(shì)不可免，在同樣有獲利狀況下，房地合一政策對(duì)長(zhǎng)期持有非自用客戶(hù)不利，因此將吸引打算長(zhǎng)線持有不動(dòng)產(chǎn)，未來(lái)有轉(zhuǎn)手規(guī)劃的投資者進(jìn)場(chǎng)，短期之內(nèi)應(yīng)會(huì)出現(xiàn)成交量回升。
 
不過(guò)也因?yàn)椴蛔匪菁韧葜魅舨豢磯氖袌?chǎng)，又沒(méi)有資金需求，將不急著脫手，議價(jià)難度提高；2016年政策上路後，短期內(nèi)「投資客戶(hù)觀望」以及「預(yù)售屋轉(zhuǎn)售潮」不可免，徐佳馨解釋?zhuān)伸斗康睾弦坏姆亲杂美枚愝^現(xiàn)行為高，對(duì)長(zhǎng)線投資者不利，資金可能轉(zhuǎn)往非房地合一限制區(qū)域，抑或是靜觀其變，市場(chǎng)必然更少出現(xiàn)投資者蹤影，不過(guò)因?yàn)樯莩薅愅藞?chǎng)，過(guò)去預(yù)售屋交屋後，非自用賣(mài)方不論賺賠均按售價(jià)課徵10-15％奢侈稅的狀況不再，僅需針對(duì)獲利課徵35-45％的資本利得，將讓許多預(yù)售交屋屋主鬆一口氣，在持有成本增加的壓力下，願(yuàn)意加快腳步出售，而這些賣(mài)壓湧現(xiàn)區(qū)域也將成為價(jià)格修正的領(lǐng)頭羊。
 
房地合一政策在2014年第二季後開(kāi)始熱烈討論，但方向一直沒(méi)有定案，讓買(mǎi)賣(mài)雙方不敢輕易下決定，對(duì)於市場(chǎng)產(chǎn)生很大壓力，徐佳馨指出，若單以全臺(tái)買(mǎi)賣(mài)移轉(zhuǎn)棟數(shù)來(lái)看，2014年第二季全臺(tái)達(dá)85850棟，到了2015年第一季已經(jīng)僅剩64190棟，整體量縮達(dá)25.2％，若以個(gè)案單價(jià)500萬(wàn)粗估，等於蒸發(fā)了1083億的價(jià)值，不確定的政策可說(shuō)是耗盡市場(chǎng)動(dòng)能，但如今順利拍板，不管未來(lái)如何，至少買(mǎi)賣(mài)雙方都有個(gè)底，能夠確定方向，也是全民之福。
 
【試算】
A持有一房10年賣(mài)房獲利500萬(wàn)
狀況1:
若房地合一上路後購(gòu)買(mǎi)持有10年，依照A的條件，稅金為500 X 15％ =75萬(wàn)
狀況2:
若A在房地合一上路之前購(gòu)買(mǎi)，只需按照舊制市價(jià)申報(bào)，假設(shè)A房地比為3:7，所得級(jí)距為40％，A應(yīng)繳交稅金500X30％X40％=60萬(wàn)